《中华人民共和国民法典》第二百零九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。”（1）《中华人民共和国民法典》第二百一十四条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”

从上述法律规定可以看到，我国不动产物权变动实行登记生效主义，即不动产物权的设立、变更、转让和消灭均以登记为生效要件，除法律另有规定外，未经登记不发生效力。因此，在房屋建造和销售领域，建造者对其合法建造的房屋享有所有权，并在建造者为买受人办理完毕房屋的所有权变更登记前，开发商始终为房屋的所有权人。

（1）《中华人民共和国民法典》第二百三十一条：“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。”即在因事实行为取得不动产物权的情形下，不动产登记并非不动产物权设立的条件。

实践中，以最为普遍的商品房预售、按揭付款方式为例，其通常的交易流程为：

上述流程中，根据买受人与出卖人签订的《商品房买卖合同约定》，在合同履行顺利的情况下，自买受人付清全部款项至房屋所有权转移登记办理完毕的间隔一般可达三至五年，如遇出卖人因资金问题导致项目开发延期，或出卖人延迟缴纳专项维修资金、税费等情况（在房地产市场下行的大背景下，此类情况屡有发生），即使买受人付清全部购房款，但距离获得房屋所有权证仍然遥遥无期。在此情形下，结合我国法律关于不动产物权变动登记生效主义的相关规定，即使买受人所购买的房屋已经付清全部款项并完成了房屋交付，但在房屋所有权变更登记完成前，房屋所有权仍属于出卖人。如出卖人的债权人申请执行出卖人名下登记的房屋，则购房人的利益将可能遭受损害。

《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十五条：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《异议复议规定》）第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”

《异议复议规定》第二十九条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”

从以上规定可以看到，在物权变动登记生效主义的前提下，最高人民法院通过制定司法解释对房屋买受人给予了特别保护：

首先，从执行过程中排除查封的角度来看，即使房屋尚未办理过户登记手续，房屋买受人尚未取得房屋的所有权，但只要房屋买受人已经支付全部价款并实际占有房屋，并且买受人对未办理过户登记手续没有过错的，则房屋买受人可以排除对该房屋的查封。

其次，在金钱债权的执行中，房屋即使登记在被执行人名下，但在满足如下条件的情况下，买受人仍可排除执行：1.法院查封前签订了合法有效的书面买卖合同；2.法院查封之前已合法占有该房屋；3.买受人已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照法院的要求交付执行；4.非因买受人自身原因未办理过户登记。

最后，在执行标的为登记在房地产开发企业名下的商品房时，买受人提出异议排除执行标准另有特别规定，仅需满足以下三项条件：1. 法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；2.所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；3.已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。

《异议复议规定》施行后，已有大量执行异议案件以《异议复议规定》第二十八条、第二十九条作为判决依据，在符合规定的条件下支持了房屋买受人排除执行的请求。

在上述规则适用过程中，需要注意的是，一般认为《异议复议规定》第二十八条为房屋买受人排除执行的一般规定，其第二十九条为特殊规定，二者并行不悖，买受人可以结合具体案件实际情况择一适用，该观点亦在最高人民法院2021年2月19日发布的《指导案例156号“王岩岩诉徐意君、北京市金陛房地产发展有限责任公司案外人执行异议之诉案”》（2）中得到确认，该案例明确：“《异议复议规定》第二十八条规定了不动产买受人排除金钱债权执行的权利，第二十九条规定了消费者购房人排除金钱债权执行的权利。案外人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房请求排除强制执行的，可以选择适用第二十八条或者第二十九条规定；案外人主张适用第二十八条规定的，人民法院应予审查。”

（2）扫码查看《指导案例156号：王岩岩诉徐意君、北京市金陛房地产发展有限责任公司案外人执行异议之诉案》

综合以上内容可以看到，在实行物权变动登记生效主义及房地产市场下行的大背景下，房屋买受人在房屋完成过户登记前面临较大的物权风险。为保障房屋买受人的合法权益，最高人民法院在不违背《中华人民共和国民法典》关于物权变动的法律规定的前提下，规定了房屋买受人在一定条件下可以排除以其合法购买但尚未办理过户登记的不动产为执行标的的金钱债权执行，加大了对房屋买受人的保护力度。但需要注意的是，《异议复议规定》仅赋予了房屋买受人在一定条件下排除执行的权利，而非确认此种情形下房屋买受人为所有权人。例如在出卖人破产的情况下，法院可能认为房屋出卖人破产后，即使买受人已支付全款并占有房屋，但房屋未变更登记至买受人名下，该房屋仍属于出卖人的破产财产，买受人无权取回。（3）因此在房屋交易过程中，买受人仍需考虑出卖人的资信状况和履约能力，避免因无法办理不动产过户登记而遭受相应的损失。

（3）参见浙江省高级人民法院（2017）浙民申1366号民事裁定书——王单群与浙江凯旋万豪置业有限公司取回权纠纷案。关于购房协议有效且买受人已支付全款，买受人是否对房屋享有取回权的问题，部分法院对此有不同看法，例如湖南省高级人民法院（2018）湘民再401号民事判决书——蒋天物、益阳天业房地产投资开发有限公司商品房预售合同纠纷案则依据最高人民法院《关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条（五）项的规定，认为买受人在此情形下可行使取回权。