业主委员会的的诉讼主体资格具有重要的意义：业主委员会损害部分业主权益时，业主能否以业主委员会为被告提起诉讼？业主的共同权益受到第三方行为带来的损害时，业主委员会能否作为原告以第三方被告提起诉讼，其裁判结果是否对全体业主具有拘束力？目前我国的现行法规定、司法实践以及理论界对此都存在争议，最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（征求意见稿）》（以下简称“《建筑物区分所有权司法解释》”）第十三条曾规定了在小区业主的共同权益受到侵害及存在被侵害可能性的情况下，如果已经成立了业主委员会的，业主委员会为适格的原告主体，从一个角度对业主委员会的诉讼主体资格进行了规定，但遗憾的是，在正式颁布的上述司法解释中，该条文被删除，使得业主委员会的诉讼主体资格问题仍然陷于争论中。

目前，人们的居住形式相较于农耕时代已经发生了巨大变化。在城市中，以整栋建筑物或居民小区为聚集点的住房形式已经成为普遍现象，新的居住形式产生新的所有权形式，居民一般不再对某栋建筑物享有单独的所有权，相对应的，建筑物区分所有权是城市生活中城市居民对小区建筑的主要权利形式。根据《物业管理条例》的规定，业主是指房屋的所有权人，业主资格仅与是否享有一定物业区域内的房屋所有权有关。

依据《中华人民共和国民法典》第271条的规定，业主不仅对对建筑物内专有部分享有所有权，还享有对建筑其他共有部分的共有及共管的权利。虽然各业主可对自己的专有部分独立地行使权利，但对于小区的公共空间，如绿地、小区过道、建筑物外体、公共电梯等，对共有部分的管理和使用的权利，需要业主共同行使。为了有效地对业主共有部分行使权力，业主需要通过一定的形式组织起来，2018年修订的《物业管理条例》第八条明确规定：“物业管理区域内全体业主组成业主大会。”关于业主大会的性质和特点，业主大会既不是基于成员基于人与人之间的信任关系而集合起来的人合组织，也不同于公司等基于资金关系而集合起来的资合组织，从其组成的方式来看，业主大会是单纯因房籍或地籍关系连结而形成的籍合组织。业主大会中成员之间关系松散，虽然《物业管理条例》规定了业主大会享有决策权的小区重要事项，但在实际的运行过程中，因业主委员会是一种常设组织机构，经常性代表业主大会决策和执行重要事项，业主委员会对涉及共有部分权利的诸多事项起着决定性影响。业主委员会作为业主大会执行机关的法律地位由《物业管理条例》第15条明确规定，其执行业主大会的决定事项既包括与物业服务企业进行物业合同签订（物业服务企业应由业主大会选定）、向业主了解物业管理意见及建议、监督物业合同履行、小区管理规约实施等明文事项，还通过兜底性条款赋予了业主委员会可以在业主大会授权下行使其他小区管理职权的可能性。

在城市生活中，因小区公共区域相关的纠纷时有发生，以共有部分质量问题产生的业主与房地产开发企业的纠纷，以及因共有部分物业管理产生的业主与物业服务企业间的纠纷发生频率在房地产市场景气程度下降的情况下会进一步增长。

关于共有区域的质量问题，从笔者从事房地产法律服务的经验来看，房屋买受人与房地产开发企业签订的商品房买卖合同中，关于共有区域的质量约定一般来说较为模糊，甚至在大多数房地产开发企业报审的商品房买卖合同范本中，关于共有区域的质量约定处于缺省状态。需要注意的是，即使商品房买卖合同未对共有区域进行明确约定，我国现行有效的法律法规仍有相关的底线性规定。共有区域虽然在日常生活中以一种不易被人察觉的方式为小区业主的生活提供便利，但是如果共有区域出现质量问题，却会对小区业主的日常生活造成影响。问题在于，即使有相关法律法规规定，共有区域质量出现问题，业主如何维护自身权益却是一个问题。特别是关于工程保修的问题，一般在保修问题出现时，小区房屋已基本完成交付，甚至房地产开发企业已经完全撤场，如房地产开发企业拒绝主动履行保修义务，则业主通过诉讼方式的维权成本较高。大多数业主考虑到共有区域质量问题与自身的专有部分使用关联有限，在综合考虑维权成本后，业主将或采取置身事外的态度不再维权，或通过其他法律所不推崇的方式维护自身权益。有鉴于此，如小区业主大会及业主委员会作为小区业主自我管理的集合组织，代表小区全体业主提起诉讼，将有利于节约司法成本，并有利于鼓励小区居民通过合法途径维护自身权益。

针对小区业主与物业管理服务的纠纷，在小区日常的物业管理中，虽然也涉及业主专有区域的物业管理，但主要的工作内容还是小区共有区域的物业管理服务，包括公区的保洁、小区绿化管理、公共区域安保巡逻等等，小区业主与物业服务企业的纠纷也主要集中在物业服务企业对公区管理不到位。在这种情况下，虽然每户业主均与物业服务企业签订了物业服务合同（即使未签订物业服务合同，房地产开发企业与物业服务企业签订的前期物业服务合同或业主大会与物业服务企业签订的物业服务合同效力仍然及于全体业主），但在物业服务企业未按合同履行的情况下，单户业主通过诉讼方式维护自身合法权益的维权成本仍然较高，且与公区质量问题类似，小区单户业主可能及于维权成本与自身维权可得收益的衡量而选择置身事外。又鉴于物业服务合同即使是业主与物业服务企业单独签订的，但各份物业服务合同的内容均是一致的，如果能够赋予业主大会或业主委员会这样的业主集合组织代表业主统一提起诉讼的资格，将有利于小区业主权益的维护。

根据相关法律规定，业主大会的召开有相应的程序及出席人数要求，如上述事项通过业主大会实施的难度较大。业主委员会作为业主大会的常设机构，赋予其民事诉讼主体资格，对于解决上述小区业主维权问题具有现实意义。

在两种情形下可能涉及到业主委员会的诉讼主体资格问题，一是业主委员会的决策或行为损害他人（包括业主）权益，业主委员会能否作为被告被起诉，二是当业主的共同权益受到损害时，业主委员会能否作为原告提起诉讼。根据我国现行的民诉法法律规定，在我国民事诉讼中具有诉讼当事人资格的主体包括公民、法人和其他组织，公民和法人都有明确的定义，而业主委员会明显不属于此二者，疑问在于，业主委员会是否满足民事诉讼主体之一的其他组织。民事诉讼法中“其他组织”的含义还需要结合相关法律进行解释。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第40条的相关规定，我国民事诉讼法中所称的“其他组织”应满足的条件包括合法成立、有一定的组织机构和财产等特征。而业主委员会在实践中一般均是依照法定程序成立，并且履行相关的行政备案程序，而且有权与物业服务企业就本小区签订物业管理相关的合同、履行相关合同，另外，业主委员会还对本小区物业公用部位、共用设备享有占用、使用等权利。从这一角度来看，业主管理委员会虽然没有在民诉法意见中被明确列举，但从业主委员会的成立及运行特点来看，其符合该法条关于“其他组织”定义性、原则性规定，应属于民诉法中的“其他组织“。

在我国《民法典》中，规定的民事主体包括自然人、法人、非法人组织三类，为了达到体系的和谐，虽然民事诉讼法和民法典的用语不同，但可以认为民事诉讼法中的“公民、法人和其他组织”与民法总则中的“自然人、法人、非法人组织”存在一一对应的关系。《民法典》第102条对其所称的“非法人组织”进行了一般定义和列举，非法人组织的核心特征为能以自己的名义从事民事活动，其在列举的非法人组织后以“等”字结尾。应该认为第102条第2款中的列举为不完全列举，否则将否认分公司、银行的分支机构等的法律地位。虽然业主委员会不属于第102条第2款明确列举的三种非法人组织，也不能说业主委员会就不可能是《民法典》中的非法人组织或《民事诉讼法》中的其他组织。

业主委员会的被告资格在我国现行法的许多规定中可以得到证明，如《民法典》第280条第2款的相关规定，在满足一定的条件下，小区业主可以通过诉讼方式请求法院撤销业主委员会作出的决定。最高人民法院颁布的《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第13条也规定，业主有权要求公布或查阅关于小区运行情况和小区管理相关的资料、文件，包括物业服务合同相关资料、小区共有部分的使用和收益情况等，并且业主可以通过向法院起诉的方式来行使上述权利。这两个法条前者虽然明确了业委会及业主大会可以作为被告，但其法律后果只包括“撤销”业委会或业主大会作出的决定，受侵害的业主是否可以要求赔偿，最终的赔偿责任由谁承担却并不明确。后者不涉及到损害赔偿的问题，也不能为业主委员会作为被告的案子的最终责任承担提供明确的规定。

最高人民法院在给安徽省高院的《关于春雨花园业主委员会是否具有民事诉讼主体资格的复函》中指出，业委会作为业主大会的执行机构，业主委员会对外作出的民事行为如是在业主大会的授权下作出的，相应的法律后果的承担主体包括全体业主。具体到复函涉及的该案中，业委会强行破坏及强占小区相应房产，并将该房产出租给第三方,最高院的答复确认了该案件中业主委员所进行的民事活动是基于业主大会的授权，该行为所产生的法律后果应由全体业主承担，业主委员会在本案中的被告主体资格成立。但若业主委员会的决策或行为并非经过业主大会授权，其行为产生的法律后果特别是侵权行为所产生的法律后果能否让全体业主承担仍然没有明确结论。

由上述的规定可以看出，当要求业主委员会履行行为职责时，业主委员会作为被告被起诉不存在太大问题，但涉及到财产责任承担时，则尚需进一步的规定。笔者认为业主委员会的被告资格应当分情形讨论，当业主委员会的行为是经业主大会授权而做出时，则业主委员会可作为被告，且裁判结果对所有业主产生拘束力。当业主委员会的行为非经业主大会授权而做出时，若是合同行为，则应当结合民法典的规定，具体探讨合同是否无效或是否可撤销，若是侵权行为，则应由具体的作出侵权行为的人为被告，裁判结果仅及于具体的被告。

《建筑物区分所有权司法解释》第13条规定了在是否选举除业主委员会及业主委员会是否积极行使权利的不同情况下，业主的共同权益受到侵害或可能受到侵害的原告主体资格确定的方式，但在正式稿中并没有作如此规定，前后的不同也说明了我国立法者暂没有将赋予业主委员会当业主共同权益受到损害时的原告资格。

但《物业管理条例》已经明确了业主委员会的产生及具体职权和义务，允许业主委员会在业主共同权益受损时作为原告提起诉讼，也是业主委员会行使职权、履行义务的必要手段。若在业主共同权益受损时仍只允许业主以个人名义提起诉讼则违背了设立业主委员会的初衷：提高业主群体决策效率，有效维护松散的业主群体的利益。因此，在业主委员会管理的职责范围内，应当允许业主委员会以自己的名义就对业主共同权益造成损害的行为提起诉讼。业主委员会管理的职责范围可以依据《物业管理条例》的具体规定及业主大会的具体授权确定。

综上，业主委员会一般应有民事诉讼主体资格，但是作为原告时，其所诉的行为应与物业管理相关，属于业主委员会物业管理的职责范围。在业主委员会作为被告的情形中，如业主委员会的行为是经业主大会授权而做出的，则业主委员会可作为被告，且裁判结果对所有业主产生拘束力。当业主委员会的行为非经业主大会授权而做出时，若是合同行为，则应当结合合同法的规定，具体探讨合同是否无效或是否可撤销，若是侵权行为，则应由具体作出侵权行为的人为被告，裁判结果仅及于具体的被告，不对所有业主产生当然的效力。